Бизнес-кейс

Показатели эффективности ТРЦ - NOI

Все новости

В центре внимания у нас показатель, который наиболее часто используется для оценки доходности недвижимости. Сегодня мы расскажем о NOI.

Что такое NOI?
NOI или Net Operating Income (чистый операционный доход) в случае коммерческой недвижимости показывает прибыль от ее использования. NOI показывает прибыль до налогообложения.

NOI = валовой доход – операционные расходы

Валовой доход может также включать несколько каналов, в том числе дополнительный доход, но обычно основной источник дохода ТЦ – это арендные платежи.

Под операционными расходами понимаются текущие расходы на эксплуатацию торгового центра. Как правило, в операционные расходы включаются: зарплата обсуживающего персонала, коммунальные платежи, налог на имущество, страховые взносы, содержание и уборка территории, охрана, а также рекламные расходы.

 Однако стоит отличать NOI (чистый операционный доход), чистый валовой доход (ЧВД) и чистую прибыль (ЧП).

 ЧВД = NOI – амортизация – обслуживание долга

 ЧП = NOI – амортизация – обслуживание долга – налоги, уплачиваемые за счёт прибыли

Для чего владельцам торговой недвижимости рассчитывать NOI?
NOI является методом оценки точной стоимости объектов недвижимости. А именно: он используется владельцами торговой недвижимости для расчёта ставки капитализации, с помощью которой рассчитывается стоимость недвижимости. Стоимость имущества очень важна для инвесторов, принимающих решение о продаже или покупке объекта недвижимости.

NOI считается и для определения эффективности работы управляющей компании, то есть служит неким KPI для всех отделов.

Как увеличить NOI?
Можно предположить, посмотрев на формулу, что существует два пути увеличения показателя: увеличение выручки или сокращение операционных расходов. В некоторых случаях сокращение расходов невозможно. Именно поэтому на практике чаще всего работа ведётся с доходной частью, т.е. увеличивается выручка.

Как работать с арендной частью?
Во-первых, можно скорректировать свою арендную ставку. С этим поможет постоянный мониторинг и анализ арендных ставок в аналогичных ТЦ, и в целом на рынке. Текущие арендные ставки также можно увеличить, если у соответствующих арендаторов есть потенциал.

Косвенно увеличить потоки от арендаторов можно двумя способами: увеличивать трафик торгового центра или монетизировать уже существующий.
Ранее мы уже описывали способы увеличения конверсии (прочитать можно здесь), а вот способы привлечения нового трафика в торговый центр требуют отдельного разговора.

Есть ещё ряд способов монетизировать существующий трафик. Можно сделать приложение торгового центра, установив которое посетители получают бонусы и скидки от арендаторов. Есть и более классические формы программ лояльности – карты. Например, в ТРЦ «Охта Молл» и «Жемчужная Плаза» начали действовать подарочные карты, которой можно воспользоваться во всех магазинах и ресторанах комплекса (подробнее). В процессе разработки находится проект карты лояльности ТРЦ "Охта Молл" со специальными скидками для участников программы. Лояльным клиентам необходимо обязательно сообщать о скидках, акциях, мероприятиях в торговом центре.

Также можно использовать свободные площади в ТЦ (атриумы и проходы) для размещения островных арендаторов. Это станет ещё одной статьей дохода для владельцев торгового центра. Чем дольше посетитель находится в торговом центре, тем больше вероятность того, что он совершит дополнительную покупку. На островках могут располагаться, как товары импульсного спроса — полезные недорогие мелочи, так и наоборот дорогостоящие товары, например, электроника, часы, ювелирные украшения. Товары островной торговли могут дополнить основные приобретения посетителей, на них и обращают внимание люди, которые пришли в торговый центр приятно провести время.

Ещё один способ увеличения доходов в ТЦ – сдача в аренду рекламных площадей. Данный способ уже давно используется в торговых центрах. Главное, в погоне за дополнительным доходом, не превратить атриумы в Times Square, иначе посетитель просто потеряется в таком большом количестве информации.

Если обобщить, то, чтобы повысить NOI, необходимо вести работу по двум фронтам:
1. Работать с существующими ресурсами, пытаться повысить эффективность их использования.
2. Привлекать новые ресурсы, использовать новые инструменты, не бояться пробовать что-то до этого незнакомое рынку.

При этом важно не забывать о конечной цели любых действий по управлению торговой недвижимостью – повышение инвестиционной привлекательности торгового центра и его последующая продажа.
Поделиться:

Другие новости

31 июля прошла заключительная горячая линия SRV

4 августа 2020 Событие

ТРЦ "Охта Молл" открылся и пополнился арендаторами

31 июля 2020 Пресс-релиз